Służebność to instytucja prawa cywilnego, uregulowana w art. 285 – 305 Kodeksu cywilnego. Jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, jakich istnienie dopuszcza k.c. Definicję służebności gruntowej podaje art. 285 k.c.: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej...

Służebność to instytucja prawa cywilnego, uregulowana w art. 285 – 305 Kodeksu cywilnego.  Jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, jakich istnienie dopuszcza k.c. Definicję służebności gruntowej podaje art. 285 k.c.: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).”

Służebności należą do ograniczonych praw rzeczowych. Prawa rzeczowe ograniczone charakteryzują się tym, że w odróżnieniu od prawa własności, które daje właścicielowi pełnię władzy nad rzeczą, zapewniają uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy (nieruchomości). O ile więc właściciel może z rzeczą (nieruchomością) robić wszystko, poza wyjątkiem tego, co jest wyraźnie zakazane, to zakres władztwa nad rzeczą (nieruchomością) uprawnionego z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego jest ograniczone do tych uprawnień jakie wyraźnie wynikają z treści ograniczonego prawa rzeczowego.

Służebność gruntowa polega na tym, że właścicielowi jednej nieruchomości przysługuje względem nieruchomości sąsiedniej określone prawa. Nieruchomość na rzecz której służebność jest ustanowiona określa się jako nieruchomość władnącą, natomiast nieruchomość, której kosztem doszło do ustanowienia służebności określa się jako nieruchomość obciążoną.

Służebność gruntowa jest prawem rzeczowym i jak każde prawa rzeczowe jest skuteczne przeciwko wszystkim (erga omnes).

Służebność gruntowa, jak każde ograniczone prawo rzeczowe, nie jest prawem samodzielnym, lecz prawem związanym z własnością nieruchomości. Służebność stanowi część składową własności. Oznacza to, że służebność gruntowa przysługuje właścicielowi nieruchomości władnącej i obciąża właściciela nieruchomości obciążonej dopóki są oni właścicielami tych nieruchomości. Wraz z przejściem własności (np. w drodze umowy) jednej z tych nieruchomości (tj. nieruchomości władnącej lub nieruchomości obciążonej) na inna osobę, obciążenia określone w treści służebności przechodzą na nabywców. Wobec takiego związania obu praw, sprzedaż nieruchomości władnącej, obejmuje także sprzedaż służebności. Samej służebności, tzn. bez nieruchomości nie można zbyć. W tym sensie jest ona prawem niezbywalnym. Służebność przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej, a obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.