Wiele sporów wywołują sytuacje, w których roboty budowlane były prowadzone na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, która to decyzja następnie została uchylona, a także sytuacja rozpoczęcia robót budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, gdy następnie odpowiednie pozwolenie zostało uzyskane.

Wiele sporów wywołują sytuacje, w których roboty budowlane były prowadzone na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, która to decyzja następnie została uchylona, a także sytuacja rozpoczęcia robót budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, gdy następnie odpowiednie pozwolenie zostało uzyskane.

Uchylenie decyzji administracyjnej (a pozwolenie na budowę jest właśnie decyzją administracyjną) co do zasady ma taki skutek, że przyjmowana jest swoista fikcja prawna, iż decyzja ta nigdy nie została wydana.

Stwierdzenie nieważności jest aktem deklaratoryjnym, który działa z mocą wsteczną (ex tunc). Sprawa, która była przedmiotem decyzji uznanej za nieważną, wraca do stanu, w jakim się znajdowała przed jej wydaniem. Decyzja stwierdzająca nieważność innej decyzji administracyjnej uchyla wszelkie skutki prawne, jakie powstały od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji nieważnej, a organ nadzoru wydający decyzję o stwierdzeniu nieważności jedynie potwierdza ten fakt swoim rozstrzygnięciem. Teoretycznie więc po wyeliminowaniu z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę mamy do czynienia z sytuacją, w której dotychczas wykonane roboty były prowadzone bez pozwolenia na budowę.

Oznaczałoby to samowolę budowlaną. Nie można jednak zgodzić się z ze stanowiskiem, że w stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę wywiera taki skutek, iż budowa jest nielegalna od samego początku. Stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę już po rozpoczęciu robót budowlanych nie powoduje, że dotychczas wykonane roboty będą uznane za roboty wykonane w ramach samowoli budowlanej.

„Inwestora prowadzącego roboty budowlane w oparciu o ostateczną decyzję na budowę nie można traktować jako podmiotu, popełniającego samowolę budowlaną w rozumieniu art. 48 P.b. Nie zmienia tego fakt późniejszego wyeliminowania z obrotu decyzji udzielającej pozwolenia na budowę. Nie można zgodzić się z zarzutem, że stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę wywiera taki skutek, iż budowa jest nielegalna od samego początku“.